شراء منزل في الدنمارك: شروط الأجانب والتمويل والرسوم

نعم، يستطيع الأجنبي شراء منزل أو شقة في الدنمارك. ولا يحتاج إلى تصريح إذا كان بيته الثابت والدائم في الدنمارك، أو إذا أقام فيها خمس سنوات على الأقل (ولا يُشترط أن تكون متصلة). أمّا من لا يستوفي أيًّا من الشرطين فعليه طلب تصريح من هيئة الشؤون المدنية (Civilstyrelsen) التابعة لوزارة العدل. في التمويل، يُعدّ دفع 5٪ من سعر الشراء من مالك الخاص نقطة البداية المعتادة، ثم يغطي القرض العقاري (realkreditlån) حتى 80٪ من قيمة العقار، ويغطي قرض بنكي الباقي. وعند الشراء تدفع رسوم تسجيل الملكية (tinglysningsafgift)، ثم تدفع كل سنة ضريبتين على العقار: ضريبة قيمة العقار (ejendomsværdiskat) وضريبة الأرض (grundskyld)، وفق النظام المعمول به منذ 2024.

آخر تحقق من الأرقام والقواعد: 2026-09-25. هذا الدليل معلومات عامة وليس استشارة قانونية أو مالية، ولا يغني عن مستشار يمثّلك أنت في الصفقة. ولا يقيّم الموقع البنوك أو شركات القروض أو الوسطاء.

هل يحق للأجنبي شراء عقار في الدنمارك؟ شروط وزارة العدل

تشرح صفحة Civilstyrelsen أن الأساس في الأمر هو «الإقامة» بمعناها في قانون تملّك العقار (erhvervelsesloven)، أي أن يكون بيتك الثابت والدائم في الدنمارك. والقاعدة كالتالي:

تحسب Civilstyrelsen سنوات الإقامة الخمس من بيانات السجل المدني (CPR)، وتؤكد أنها لا يُشترط أن تكون متصلة، ولا يهم كم مضى عليها ولا عمرك وقتها. وعند تسجيل الملكية، يقدّم المشتري الذي يرى أنه لا يحتاج تصريحًا إقرارًا بذلك مباشرة إلى محكمة تسجيل الملكية (Tinglysningsretten)، وهي صاحبة الكلمة الأخيرة.

إذا كنت من خارج الاتحاد الأوروبي وتحتاج تصريحًا

بحسب صفحة مواطني الدول غير الأوروبية، يُشترط أن تكون إقامتك في الدنمارك قانونية، وأن تسكن العقار بيتًا دائمًا لك. ويُرفق بالطلب ما يثبت الإقامة القانونية، وإقرار بأنك ستسكن العقار، وعقد الشراء، ومعلومات عن ارتباطك بالدنمارك (العمل، الأسرة، اللغة). والمعالجة تستغرق نحو أربعة أسابيع. ومن حصل على التصريح وغادر الدنمارك قبل أن يُتمّ خمس سنوات إقامة، عليه أن يبيع العقار خلال ستة أشهر. إذا كان وضع إقامتك غير مستقر بعد، فراجع دليل الإقامة الدائمة، وقد يكون الإيجار خيارًا أنسب مؤقتًا.

التمويل: دفعة أولى 5٪ وقرض عقاري وقرض بنكي

يتكوّن تمويل شراء المنزل في الدنمارك عادة من ثلاثة أجزاء:

ينصّ قانون القروض العقارية في مادته الخامسة على أن القرض العقاري للمساكن المملوكة المخصّصة للسكن طوال العام يكون ضمن حدّ 80٪ من قيمة العقار. وتقول إرشادات هيئة الرقابة المالية (Finanstilsynet) إن 5٪ من سعر الشراء تُعدّ «كنقطة بداية» مساهمة ذاتية مناسبة، وقد يطلب المقرض أكثر أو أقل بعد تقييم حالتك.

وفي الإرشادات نفسها نقطتان تهمّان القارئ العربي خصوصًا:

• لا تمييز بسبب الجنسية: تعدّ Finanstilsynet مخالفةً أن يطلب المقرض دفعة أولى أكبر دون مبرر موضوعي، لمجرد أن العميل أجنبي.
• لا تمويل كامل: لا يجوز للمقرض أن يموّل الدفعة الأولى بحساب سحب على المكشوف يُفتح خصيصًا للشراء. أما حساب سحب قائم فُتح قبل الشراء بشهور، ولم يُفتح من أجله، فمسموح.

ابدأ بمقابلة بنكك للحصول على موافقة مبدئية قبل البحث الجدي، كما ينصح borger.dk. ويمكنك مقارنة الجهات من دليل البنوك. بعض القرّاء يبحثون عن تمويل متوافق مع الشريعة؛ هذا الموقع لا يقيّم تلك الخيارات ولا يفتي في حكم القروض العقارية، فاسأل الجهة المموّلة عن طبيعة العقد، وأهل العلم عن حكمه.

مراحل الشراء من العرض حتى تسجيل الملكية

قبل أن تقدّم عرضًا، اقرأ ملف البيع (salgsopstilling)، ففيه في الغالب معلومات عن حالة العقار ونفقاته وتأمينه وشهادة الطاقة، إضافة إلى تقرير الحالة (tilstandsrapport) وتقرير التمديدات الكهربائية (elinstallationsrapport). ويمكنك الاستعانة بخبير مبانٍ مستقل (bygningssagkyndig).

عند توقيع عقد الشراء (købsaftale) احرص على وجود شرط موافقة المحامي (advokatforbehold)، وهو يمنح مستشارك فرصة مراجعة العقد. ولك حق التراجع (fortrydelsesret) خلال ستة أيام عمل، بتكلفة معتادة قدرها 1٪ من سعر الشراء بحسب borger.dk. بعد ذلك يُعدّ سند الملكية الجديد (skøde) ويُسجَّل إلكترونيًّا عبر tinglysning.dk.

المحامي أو المستشار: من يمثّلك أنت؟

الشراء أكبر التزام مالي في حياة أغلب الناس، والنصوص كلها بالدنماركية. مستشار الشراء (محامٍ أو مستشار عقاري) يراجع العقد والتقارير، ويتولى السند والتسجيل عادة. اختره بنفسك، واطلب منه سعرًا مكتوبًا قبل البدء، وتأكد أنه يمثّلك أنت لا البائع. ويمكنك البحث في دليل العقارات.

رسوم تسجيل الملكية (tinglysningsafgift) في 2026

تُدفع رسوم لتسجيل سند الملكية، ورسوم أخرى لتسجيل رهن كل قرض مضمون بالعقار. هذه أسعار 2026 وفق الدليل القانوني لمصلحة الضرائب:

النسبة على نقل الملكية تُحسب على مبلغ الصفقة، لكن ليس أقل من آخر تقييم رسمي منشور للعقار، إذا كان التقييم أعلى من السعر. ونسبة الرهن تُحسب على مبلغ القرض المضمون.

مثال توضيحي: شقة بسعر 2,500,000 كرونة وتقييمها الرسمي أقل من ذلك. رسم السند 1,850 + 15,000 = 16,850 كرونة. وإذا كان القرض العقاري 2,000,000 كرونة (80٪)، فرسم رهنه 1,825 + 25,000 = 26,825 كرونة. ويُضاف رسم مماثل على القرض البنكي إن ضُمن برهن مسجّل.

ضريبة العقار السنوية بعد نظام 2024

منذ 2024 يدفع مالك السكن ضريبتين على العقار، تُحسبان من التقييم الرسمي للعقار بعد خصم 20٪ منه دائمًا، وفق بوابة التقييم الرسمية (Vurderingsportalen):

• الخصم الانتقالي (skatterabat) يخصّ من تسلّم عقاره قبل 1 يناير 2024 فقط، فالمشتري الجديد لا يستفيد منه.
• الدفع تلقائي عبر التقدير الضريبي المسبق (forskudsopgørelse) والتسوية السنوية، لكن عليك أن تبلّغ عند الشراء أو البيع أو التأجير أو البناء. راجع بطاقتك الضريبية بعد الشراء، والإقرار السنوي كل ربيع.
• التقييمات متأخرة في النظام الجديد، لذلك قد تدفع ضريبة مؤقتة أولًا ثم تُسوّى لاحقًا.

خطوات عملية لشراء بيتك الأول

1. تحقّق من وضعك: هل بيتك الثابت في الدنمارك أو أقمت خمس سنوات؟ إن لم يكن، فاطلب تصريح Civilstyrelsen قبل التوقيع النهائي.
2. احسب دخلك الصافي بدقة عبر حاسبة الراتب الصافي، وادّخر الدفعة الأولى 5٪ على الأقل من مالك الخاص، إضافة إلى الرسوم.
3. إذا كانت مدخراتك بعملة أخرى، فتابع تحويلها بـصفحة أسعار العملات، واحتفظ بما يثبت مصدر المال.
4. احصل على موافقة مبدئية من البنك، واطلب منه حسابًا مكتوبًا للقسط الشهري والرسوم.
5. اقرأ ملف البيع وتقرير الحالة وتقرير الكهرباء، واستعن بخبير مبانٍ إن كانت هناك ملاحظات.
6. وقّع عقد الشراء مع شرط موافقة المحامي، واعرف أن حق التراجع ستة أيام عمل بتكلفة معتادة 1٪.
7. تابع مع مستشارك تسجيل السند والرهون ودفع رسوم التسجيل.
8. بعد التسليم، راجع ضريبة العقار في تقديرك الضريبي المسبق.

أسئلة شائعة

أنا مقيم في الدنمارك منذ سنتين بتصريح عمل، هل أحتاج تصريحًا للشراء؟

الحاسم هو هل بيتك الثابت والدائم في الدنمارك بمعنى قانون التملّك. إن لم تكن متأكدًا، فطبّق الإرشادات المنشورة على موقع Civilstyrelsen أو اسألها. وتذكّر أن محكمة تسجيل الملكية هي من تقرّر نهائيًّا عند التسجيل.

هل يجب أن تكون السنوات الخمس متصلة؟

لا. تنصّ Civilstyrelsen على أن الإقامة لا يُشترط أن تكون خمس سنوات متصلة، ولا يهم كم مضى عليها، وتُحسب من بيانات السجل المدني.

هل يمكن الشراء دون دفعة أولى؟

القاعدة أن المقرض لا يقدّم تمويلًا كاملًا، و5٪ هي نقطة البداية للمساهمة الذاتية. تسمح الإرشادات باستثناءات في حالات خاصة يبرّرها وضع مالي قوي، لكنها ليست القاعدة.

هل يطلب البنك من الأجنبي دفعة أولى أكبر؟

تعدّ Finanstilsynet مخالفةً لقواعد حسن التعامل أن يطلب المقرض دفعة أكبر دون مبرر موضوعي، لمجرد أن العميل يحمل جنسية أجنبية. لكن يحقّ له أن يقيّم وضعك المالي كأي عميل آخر.

كم تبلغ ضريبة العقار على شقة عادية؟

ضريبة قيمة العقار 0.51٪ من التقييم الرسمي بعد خصم 20٪ منه (ما دون 9,007,000 كرونة في 2026)، وتُضاف ضريبة الأرض بنسبة البلدية. المبلغ الدقيق لعقار محدد يظهر في بوابة التقييم وفي تقديرك الضريبي المسبق.

هل يمكنني التراجع بعد توقيع عقد الشراء؟

نعم، لك حق التراجع خلال ستة أيام عمل، بتكلفة معتادة قدرها 1٪ من سعر الشراء بحسب borger.dk. وشرط موافقة المحامي في العقد يمنح مستشارك فرصة إضافية لمراجعته.